5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股来破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段(duàn)恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企的融(róng)资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗(zhǎng)。而这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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