OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几日(rì)的(de)下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者(zhě)应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对(duì)经(jīng)营现金流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会(huì)最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露(lù)的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了(le)解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备(bèi)转化为实(shí)际(jì)租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在(zài)着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大(dà)园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等方(fāng)面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租(zū)户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身(sh微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人ēn)需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可(kě)以做(zuò)得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未来的微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能(néng)面临了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和我们(men)在(zài)张江科学城(chéng)这三十年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化(huà)解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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