5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基(jī)金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续(xù)第(dì)三个季(jì)度(dù)他有的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能(néng)力(lì)的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更(gèng)为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的(de)市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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