导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步走：天之蓝52度多少钱一瓶

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)天之蓝52度多少钱一瓶品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生活(huó)带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更(天之蓝52度多少钱一瓶gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速(sù)可能超(chāo)预期(qī)。

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