文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向市场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求的支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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