文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取(也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按(àn)照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能(néng)力(lì)或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有定金或预(yù)付款保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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