饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在(zài)利用房(fáng)源(yuán)客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人(rén)信(xìn)息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门(mén)从加(jiā)强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023)析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的(de)专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹(jiā)带(dài)其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交易(yì)行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要监(jiān)管的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标(biāo)准基(jī)础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收(shōu)费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按(àn)规(guī)定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产华(huá)南(nán)区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规(guī)范行业(yè)，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务(wù)收费的(de77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023)基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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