导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据(jù)显示反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发(fā)达(dá)国(guó)家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。反骨是反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗什么意思 反骨是叛逆的意思吗>

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市(shì)场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责(zé)人对(duì)外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不(bù)断下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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