万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务(wù)人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

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　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义>

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大(dà)的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的(de)，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司(忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义sī)中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当年(nián)的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对(duì)手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)，北京(jīng)国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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