文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了(le)全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国(g说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用uó)住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金(jīn)比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金外，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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