5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要(yào)有一(yī)定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地产股或存(含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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