饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务的(de)意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗在利用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用客(kè)户个人(rén)信息等(děng)问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务收费、严格(gé)实(shí)行明码标价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买(mǎi)房(fáng)对(duì)居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的(de)大宗(zōng)交易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利(lì)用信(xìn)息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负(fù)担(dān)，而(ér)且这些服务事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内的(de)相关市(shì)场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行(xíng)规(guī)范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部(bù)门(mén)主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京(jīn聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗g)某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经(jīng)交易各(gè)方(fāng)协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二(èr)手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权(quán)”的精(jīng)神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明确(què)具体(tǐ)的(de)中介费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅需(xū)在服务(wù)过程中对(duì)收(shōu)费(fèi)标准进行明(míng)码标价(jià)即可(kě)。而(ér)房地产经纪(jì)服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端(duān)等(děng)场所或(huò)渠道，公(gōng)示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当事人(rén)出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费(fèi)等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也(yě)可(kě)能(néng)通过转嫁(jià)的(de)方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收(shōu)费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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