5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代表的机构对(duì)于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的(de拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今年一季(jì)度(dù)得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进(拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季(jì)度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的(de)资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个(gè)方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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