文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单(dān)科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目(mù)获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(j重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思iàn)造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思ong>银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思)始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。