导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用面九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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