5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供给侧(cè)出清的五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和(hé)良好的不(bù)动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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