近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在(zài)产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情(qín中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子g)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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