万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大(dà)的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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