饱受争(zhēng)议的(de)二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地产经纪(jì)机构存在(zài)利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内(nèi)容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价(jià)等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大(dà)伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额(é)不(bù)低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业(yè)性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市(广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？shì)场交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要(yào)监管的(de)重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)。引导由交(jiāo)易(yì)双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不(bù)得(dé)超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部(bù)门当(dāng)前并(bìng)未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容(róng)和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关(guān)部门(mén)依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企(qǐ)业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费(fèi)过高(gāo)的(de)经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部门(mén)提(tí)出(chū)的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其(qí)中的细(xì)则，还需要看各城市(shì)落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)行业(yè)的(de)专(zhuān)业性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市(shì广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？)的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承(chéng)担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用(yòng)也(yě)可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在(zài)房价(jià)中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司(sī)将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收(shōu)取费(fèi)用，而这部(bù)分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门提出严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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