文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一(yī)步(bù)深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金竹荪煮多久融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关(guān)的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确(què)认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增竹荪煮多久加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存入银行专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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