5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于(yú)这一(yī)板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的(de)需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其(qí)第一季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的(de)短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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