导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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