导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大差距送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布(bù)了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由间(jiān)，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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