万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付了部(bù)分(fēn)价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公(g福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗ōng)司中国信达(dá)申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既(jì)没(méi)有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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