第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的(de)住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人口静态(tài)结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些迁移(yí)导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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